Reporting
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Nach über zehn Jahren des Aufschwungs und des Wachstums ist die Immobilienbranche derzeit durch das ökonomische Umfeld gefordert. Gestiegene Zinsen führen zu höheren Finanzierungskosten und Anlagealternativen. Es finden weniger Transaktionen statt, und die Zeit stetiger Aufwertungen gehört der Vergangenheit an. Die Zunahme der Teuerung, Lieferengpässe und Fachkräftemangel sorgen für höhere Baukosten und dämpfen die Dynamik bei Neu- und Umbauten.
Im ersten Halbjahr 2023 erwirtschaftete Allreal ein Unternehmensergebnis exklusive Neubewertungseffekt von CHF 66.7 Mio. (1. Halbjahr 2022: CHF 81.8 Mio.). Das im Vergleich zum Vorjahr tiefere Resultat ist neben dem höheren Nettofinanzaufwand insbesondere auf den geringeren Erfolg aus dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften zurückzuführen. Zudem hatte Allreal im ersten Halbjahr 2022 von einem einmaligen Steuereffekt profitiert. Inklusive des Neubewertungseffekts resultierte ein Unternehmensergebnis von CHF 44.3 Mio. (1. Halbjahr 2022: CHF 82.7 Mio.).
«Allreal sieht sich als professioneller Immobilienplayer mit einem gesunden Portfolio gut gerüstet, auch anspruchsvollere Zyklen im Immobilienmarkt erfolgreich zu meistern.»
Die Mieterträge konnten gesteigert werden, bei nach wie vor sehr tiefem Leerstand. Aufgrund von frühzeitigen Vertragsverlängerungen verbesserte das Geschäftsfeld das Fälligkeitsprofil der Geschäftsmietverträge weiter. Unter dem Strich erzielte Allreal im Geschäftsfeld Immobilien ein Ergebnis im Rahmen der zu Jahresbeginn geäusserten Erwartungen. Die Neubewertung des Portfolios fiel mit CHF –26.1 Mio. vor Steuern aufgrund des veränderten Zinsumfelds leicht negativ aus (1. Halbjahr 2022: CHF 1.1 Mio.). In Relation zum Portfoliowert von über CHF 5 Mia. ist der Effekt angesichts der Zinsanpassungen der Nationalbank aber sehr tief und bestätigt die hohe Qualität des Portfolios.
Der Erfolg in der Generalunternehmung war deutlich tiefer als im Vorjahr. Der Grund dafür liegt nebst dem generell anspruchsvollen ökonomischen Umfeld im Wesentlichen bei den zyklisch anfallenden Verkaufserfolgen, die sich zum Teil im Jahresverlauf aber wieder ausgleichen werden. Die Sparte Realisation erwirtschaftete eine solide Bruttomarge bei den Drittprojekten von 9.9% (1. Halbjahr 2022: 11.2%). Mit dem Kauf des Rieter-Areals in Winterthur ZH im Juli konnte ein grosses Areal an bester Lage mit viel langfristigem Potenzial gesichert werden. Dieses generiert zudem bereits ab Eigentumsübertragung stabile Erträge. Die weiteren Entwicklungs- und Bauprojekte verlaufen plangemäss.
Im März 2023 hatte das Unternehmen seinen ersten festverzinslichen Green Bond emittiert. Die Anleihe in der Höhe von CHF 150 Mio. hat eine Laufzeit von fünf Jahren und wird mit 3.0% verzinst. In der Folge hat sich der durchschnittliche Zinssatz für Finanzverbindlichkeiten per 30. Juni 2023 auf 1.27% erhöht. Es ist somit absehbar, dass der Nettofinanzaufwand künftig deutlich höher ausfallen wird. Die durchschnittliche Dauer der Zinsbindung betrug 41 Monate.
Die Finanzverbindlichkeiten haben sich nach erfolgter Ausschüttung an die Aktionärinnen und Aktionäre im April 2023 im Vergleich zum Jahresende um CHF 82.9 Mio. auf CHF 2.69 Mia. erwartungsgemäss erhöht (31.12.2022: CHF 2.61 Mia.). Davon entfielen 48.5% auf Obligationenanleihen, 27.8% auf Festhypotheken und 23.7% auf feste Vorschüsse. Die Eigenkapitalquote lag per Stichtag bei 44.3%, das Net Gearing bei 106.0% und der Zinsdeckungsfaktor bei 7.3 (31.12.2022: 45.6% / 99.9% / 11.5). Diese Parameter gilt es, weiter im Auge zu behalten. Die im Vorjahr begonnene Capital-Recycling-Strategie führt Allreal im laufenden Jahr fort. Diese trägt zur langfristig stabilen Finanzierung bei. Ende Juni verkaufte Allreal in diesem Zusammenhang eine nicht mehr ins Portfolio passende Geschäftsliegenschaft in Urdorf ZH mit Gewinn.
Per Stichtag notierte die Aktie bei CHF 151.20, was einem leichten Plus von 0.5% gegenüber dem Schlusskurs vom 31. Dezember 2022 entspricht. Unter Einbezug der im April 2023 erfolgten Ausschüttung von CHF 7.00 pro Aktie resultierte im ersten Halbjahr 2023 eine Gesamtperformance von 5.2%. Damit hat die Aktie im Vergleich mit dem SXI Real Estate Shares TR deutlich besser abgeschnitten. Dieser stand per Stichtag mit rund 0.9% im Plus.
Im ersten Halbjahr fand eine personelle Erneuerung an der Spitze des Unternehmens statt. Im Mai hat Stephan Widrig die Leitung der Gruppe als neuer CEO übernommen. Der Verwaltungsrat hat zudem Marc Frei, der seit dem Ausscheiden von Thomas Wapp bereits als Leiter Finanzen amtet, per 1. September 2023 zum CFO und ordentlichen Mitglied der Gruppenleitung ernannt. Marc Frei, Jahrgang 1986, ist seit 2019 für Allreal tätig, zuletzt als Leiter Controlling und Stellvertreter des CFO.
Allreal sieht sich als professioneller Immobilienplayer mit einem gesunden Portfolio gut gerüstet, auch anspruchsvollere Zyklen im Immobilienmarkt erfolgreich zu meistern. Die hohe Entwicklungs- und Realisationskompetenz ermöglicht es, über das Portfolio hinaus zusätzlichen Mehrwert für die Aktionärinnen und Aktionäre zu schaffen. Die bisherige Strategie hat auch unter neuem Management Bestand.
Im Rahmen der Nachhaltigkeitsstrategie setzt Allreal die Massnahmen zur Erreichung der festgehaltenen Ziele konsequent um. Im Juni haben wir zusammen mit elf weiteren wichtigen Akteuren aus der Immobilienwirtschaft die Charta kreislauforientiertes Bauen unterzeichnet. Die in der Charta formulierten Ambitionen ergänzen unsere Ziele im Nachhaltigkeitsschwerpunkt kreislauffähiges Bauen. Erste Schritte hin zur Kreislaufwirtschaft machen wir unter anderem bei unserem Leuchtturmprojekt Baarermatte. Dabei berücksichtigen wir bereits in der Projektplanung die Wiederverwendung von Baumaterial aus der bestehenden Liegenschaft und setzen klare Ziele zum CO2-Verbrauch im Bau. Die Neubauten werden in der Erstellung und im Betrieb nicht mehr als sechs Kilogramm CO2-Äquivalent pro Quadratmeter Energiebezugsfläche und Jahr verursachen.
Mit dem externen Beirat Lebensräume haben wir Ende des Jahres 2022 ein Gremium geschaffen, das uns hilft, aus unseren bereits realisierten Projekten zu lernen. Der Beirat hat in der Berichtsperiode das im Jahr 2012 fertiggestellte Quartier an der Moosstrasse/
Auch den Ausbau der Photovoltaikanlagen und der E-Ladestationen haben wir vorangetrieben. Damit kommen wir den gesetzten Zielen schrittweise näher. Bis im Jahr 2024 wollen wir mit unseren PV-Anlagen mehr als 5500 kWp-Leistung Strom produzieren und mehr als 25% unserer Parkplätze mit E-Ladestationen ausrüsten.
Die Nachfrage nach Wohnraum an städtischen Lagen und nach Geschäftsflächen an öffentlichen Verkehrszentren, die den Kern des Portfolios von Allreal bilden, erweist sich als sehr robust. Das generelle Bevölkerungswachstum, das raumplanerisch limitierte Expansionspotenzial, die solide Konjunktur und die anhaltende Zuwanderung stützen die Grundparameter unseres Portfolios auch mittelfristig.
Für das Geschäftsjahr 2023 geht Allreal aufgrund des höheren Referenzzinssatzes und der Anbindung der Geschäftsmieten an den Landesindex der Konsumentenpreise von leicht steigenden Mieterträgen gegenüber Vorjahr aus. Im Geschäftsfeld Generalunternehmung wird ein positiver Gewinnbeitrag erwartet, allerdings deutlich unter Vorjahr. Das Unternehmensergebnis der Gruppe (exkl. Neubewertung) wird bei leicht über CHF 120 Mio. erwartet.
Im Namen des Verwaltungsrats und der Gruppenleitung danken wir unseren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für die im ersten Halbjahr geleistete Arbeit und den Investorinnen und Investoren für das entgegengebrachte Vertrauen.