Gutes Resultat in einem anspruchsvollen Geschäftsumfeld

Allreal hat 2023 ein Unternehmensergebnis im Rahmen der Erwartung erzielt. Sind Sie zufrieden?

Das operative Unter­nehmens­ergebnis von CHF 122.0 Mio. ist ein gutes Resultat, insbesondere im Hinblick auf das an­spruchs­vollere Geschäfts­umfeld mit den gestiegenen Zinsen. Positiv sind die höheren Miet­erträge bei einem im Vergleich zum Vor­jahr nur leicht höheren Liegen­schaften­aufwand und unsere aktive Bewirt­schaftung des Port­folios.

Sie haben das anspruchsvollere Geschäftsumfeld erwähnt. Wie äussert sich dieses?

Die höheren Zinsen sorgen für einen zuneh­menden Netto­finanz­aufwand. Diesen können wir mit den gestie­genen Miet­einnahmen nur teil­weise kompen­sieren. Das veränderte Zinsumfeld spüren wir aber auch in der Bewertung des Port­folios. Inklusive des Neu­bewertungs­effekts resultierte ein tieferes Unter­nehmens­ergebnis von CHF 65.2 Mio. Der Neu­bewer­tungseffekt lag in der Berichts­periode bei CHF –64.5 Mio. Im Verhältnis zum Gesamtwert des Port­folios ist der Effekt aber gering und bestätigt die grund­sätzlich hohe Qualität unserer Liegen­schaften. Gleichzeitig steigen mit den höheren Zinsen auch die Rendite­erwar­tungen, was zu Preisdruck im Trans­aktions­markt führt. Und nicht zuletzt bremsen sie auch die Bau­tätig­keit, die zusätzlich durch die hohe Regulie­rungs­dichte erschwert wird.

Im Segment Immobilien hat Allreal die Mieterträge gesteigert. Was waren die Gründe dafür?

Die Miet­erträge nahmen um 2.6% auf CHF 219.8 Mio. zu, und dies trotz dem Verkauf zweier Liegen­schaften in Basel im Vorjahr und dem Verkauf einer Liegen­schaft zur Jahres­mitte. Vor allem zwei Gründe waren für das Ertrags­wachstum ausschlag­gebend. Die Mieterträge nahmen aufgrund der Anbindung der Geschäfts­mieten an die Teuerung und durch die Erhöhung des Referenz­zins­satzes bei den Wohnungs­mieten zu. Anderer­seits haben wir die umfassende Moder­nisie­rung der Liegen­schaft an der Bellerive­strasse 36 direkt am Zürich­see abgeschlossen. Das voll­vermietete Büro­gebäude generiert seit dem dritten Quartal wieder Erträge. Und in Bülach ZH haben wir die Jagd­schiess­anlage Widstud im Sommer an die Betreiber­gesell­schaft übergeben. Die Spezial­immo­bilie ist seither ebenfalls ertrags­wirksam.

Bei den Geschäftsflächen übersteigt das Angebot die Nachfrage. Wie hat sich die Leerstandsquote entwickelt?

Die kumulierte Leer­stands­quote lag bei 1.7% und damit nur leicht über dem Wert des Vor­jahres. Im Branchen­vergleich belegen wir damit weiterhin einen Spitzen­platz. Neben der BLS als neuem Anker­mieter für unsere Liegen­schaft an der Freiburg­strasse in Bern haben wir auch für die frei gewordenen Flächen im ehe­maligen UPC-Gebäude Richti­ring in Wallisellen ZH erfolg­reich grössere Miet­verträge abgeschlossen, sodass für rund zwei Drittel dieser Flächen bereits nahtlos neue Mieter einziehen werden. Auch an der Zolliker­strasse und an der Kalch­bühl­strasse in Zürich haben wir attraktive Gross­kunden gewonnen, welche die Flächen in den beiden Liegen­schaften übernehmen. Insge­samt haben wir im Berichts­jahr Miet­verträge für rund 52 200 m² abgeschlossen.

Allreal bewirtschaftet das Portfolio aktiv. Was heisst das?

Unser Portfolio besteht aus hoch­wertigen Geschäfts­liegen­schaften an urbanen Verkehrs­zentren und Wohn­liegen­schaften in den Metro­poli­tan­regionen Zürich und Genf. Wir optimieren die Ertrags- und die Kosten­seite unserer Anlage­objekte stetig mit dem Ziel, stabile Cashflows zu erwirt­schaften. Ein aus­gezeich­netes Beispiel dafür ist die bereits erwähnte Liegen­schaft an der Bellerive­strasse 36, wo wir nach dem Umzug des früheren Mieters in unsere Liegen­schaft an der Hard­strasse 299/301 dank unserem Wissen als Eigen­tümer und unseren Ent­wicklungs- und Reali­sierungs­kompe­tenzen ein nach­haltiges Referenz­objekt erstellt haben. Zur aktiven Bewirt­schaftung gehört aber auch die laufende Über­prüfung des Portfolios. In Urdorf ZH haben wir uns im ersten Halbjahr von einer Geschäfts­liegen­schaft getrennt, die nicht mehr in unser Port­folio passte. Und im zweiten Halbjahr veräus­serten wir je eine Wohn­liegen­schaft in Oberglatt ZH und in Allschwil BL. Insgesamt erzielten wir aus diesen Verkäufen einen Erfolg von CHF 5.8 Mio.

Im Segment Entwicklung & Realisation ist der Erfolg derweil rückläufig. Was sind die Gründe?

Im letzten Jahr erzielten wir in diesem Segment einen Erfolg aus Geschäfts­tätigkeit von CHF 37.7 Mio. nach CHF 54.6 Mio. im Vorjahr. Einerseits ist das tiefere Resultat auf geringere Erträge aus neuen Projekten in der Realisation zurück­zuführen. Anderer­seits war 2022 mass­geblich von einem Einmal­effekt aus dem Verkauf einer Entwicklungs­reserve geprägt. Das abgewickelte Projekt­volumen lag bei CHF 263.5 Mio. Trotz dem tieferen Volumen erzielten wir eine stabile Brutto­marge aus Dritt­projekten von 10.6%. Dies zeigt, dass wir auch in einem anspruchs­vollen Markt­umfeld unsere Projekte sehr profitabel realisieren und das Risiko­management konsequent umsetzen.

Allreal verkauft auch Wohnungen aus eigener Entwicklung. Welchen Beitrag zum Erfolg des Segments resultierte daraus?

Aus dem Verkauf von Stock­werk­eigen­tum erzielten wir 2023 ins­gesamt einen Erfolg von CHF 7.1 Mio. Beim Projekt Spisers­trasse in Zürich Albisrieden waren per Ende Jahr von ins­gesamt 63 Eigen­tums­wohnungen 49 Einheiten reserviert und 45 beurkundet. Der Erfolgs­beitrag aus den Verkäufen aus dem Projekt wird in den Jahren bis zur Fertig­stellung 2025 höher als im Berichts­jahr ausfallen. Weitere Verkaufs­erfolge erzielten wir mit den Projekten Avenue du Cimetière in Petit-Lancy GE und Route du Pas-de-l’Echelle in Veyrier GE. Der Erfolgs­beitrag aus dem Verkauf von Stock­werk­eigen­tum fällt jeweils unregel­mässig an, da Entwicklungs­projekte über eine längere Zeit realisiert werden.

Die Entwicklungsreserven sind gut gefüllt. Zuletzt hat Allreal in Winterthur ein grosses Areal akquiriert. Gibt es bereits konkrete Pläne dafür?

Von der Maschinenfabrik Rieter haben wir 2023 ein 75 000 m² grosses Areal in Winterthur Töss erworben. Es bildet einen Schwer­punkt im Ent­wicklungs­konzept 2040 der Stadt und ist dank der nahe gelegenen Bahn­station, mehreren Bus­halte­stellen und einem Auto­bahn­anschluss verkehrs­technisch hervor­ragend er­schlos­sen. Das Areal verfügt somit lang­fristig über attrak­tives Entwicklungs­potenzial und generiert bereits seit Eigen­tums­über­tragung stabile Erträge. Wir stehen also nicht unter Zeit­druck. Lang­fristig soll es zu einem attrak­tiven Quartier ent­wickelt werden. Als nächstes stehen aber die Promotions­objekte Struben­acher in Zumikon ZH, wo wir voraus­sicht­lich ab 2025 ins­gesamt 19 Reihen­einfamilien­häuser realisieren werden, und Eggen im Luzerner Büttenen-Quartier im Fokus, wo wir eben­falls 2025 mit dem Bau­beginn für die 76 Eigen­tums­wohnungen planen. In der West­schweiz haben wir im letzten Jahr ein Ent­wicklungs­projekt an der Avenue du Curé Baud in Grand-Lancy GE an die Reali­sation über­geben. Da entsteht bis 2025 eine Liegen­schaft mit 13 Eigen­tums­wohnungen.